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Condhotel: è arrivato il decreto. Tra opportunità e (tanti) limiti

Arriva anche in Italia il condhotel. Sulla Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018 è stato pubblicato il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 22 gennaio 2018, n. 13, che disciplina la nuova formula del condhotel. Formula ampiamente consolidata nei paesi anglosassoni, il condhotel può essere una grande opportunità per diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti sul territorio nazionale, stando all’articolo 1 del Dpcm, che recita: “Il presente decreto definisce le condizioni di esercizio del condhotel e indica i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera, limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale”.

Che cos’è il condhotel
Il decreto definisce condhotel un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative.

Le unità abitative sono previste a uso residenziale per le quali sia intervenuto specifico mutamento di destinazione d’uso inserite nel contesto del condhotel, destinate alla vendita e soggette a uno specifico limite di superficie complessiva. È necessaria la presenza di almeno sette camere, al netto delle unità abitative a uso residenziale, all’esito dell’intervento di riqualificazione, ubicate in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento.

Il decreto parla inoltre di “rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale pari al quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere”. È prevista la presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori.

Come funziona
In sostanza, il condhotel è un esercizio alberghiero a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari suddivise in parte in stanze e in parte in miniappartamenti. Chi li acquista ne diventa proprietario, ma la possibilità di utilizzo è limitata a un periodo di tempo predefinito, indicato nel contratto.

Per il resto dell’anno, sarà gestito direttamente dal responsabile dell’hotel. In pratica si tratta di un hotel-condominio, una formula che, per l’acquirente, consente di coniugare vacanza e investimento immobiliare. Hotel e case in affitto sotto lo stesso tetto.

Opportunità
La vendita a privati della quota destinata a residenza, su cui viene rilasciato il cambio di destinazione d’uso, può essere in grado di finanziare in maniera significativa l’hotel. In questo senso, il condhotel rappresenterebbe per la situazione alberghiera italiana soprattutto un grande input nei processi di riqualificazione. Una spinta economica potenzialmente molto propulsiva per il miglioramento delle condizioni di tante strutture attualmente in crisi o che comunque vogliano migliorare la qualità della propria offerta. Un grande passo in avanti, in teoria.

Analisi e criticità
Appunto, in teoria. Non mancano gli aspetti critici e che destano perplessità. Dopo tre anni dal decreto legge, la sensazione è quella che la montagna abbia partorito il topolino. Tra il decreto legge e il decreto attuativo, di fatto, le divergenze non sono trascurabili. Innanzitutto nel decreto attuativo non è riscontrabile l’equivalenza tra le camere dell’hotel e gli appartamenti. Senza questo rapporto di equilibrio, viene meno quella che è la caratteristica fondante della formula condhotel. Inoltre il condhotel rientra in una situazione condominiale, mentre il decreto non fissa le regole previste dal Codice Civile in merito al condominio e questo, a livello pratico, potrebbe portare non pochi problemi e scoraggiare l’impresa. Ma l’aspetto più controverso, che riduce in maniera drastica l’impatto della soluzione e di fatto ne tradisce gli obiettivi primari, è che il decreto si riferisca esclusivamente agli alberghi esistenti. A questo punto vengono meno tutte le possibilità che l’iniziativa possa impattare in maniera concreta e considerevole sulla riqualificazione di strutture ed edifici non originariamente di destinazione alberghiera, aspetto di grande interesse per molti territori e che avrebbe contribuito non solo alla conversione di tanti spazi abbandonati, ma anche alla loro messa a rendita immediata.

Un’ultima – ma non meno importante – considerazione sul fatto che nella norma ministeriale è indicato che il 40% dell’intero compendio immobiliare può essere utilizzato a uso residenziale, mentre nel decreto attuativo questo 40% si riferisce esclusivamente alla superficie netta delle camere.  Questo significa che si parla di circa un 20% di superficie destinata a uso residenziale. Forse troppo poco come premio per spingere alla riqualificazione di un hotel? E ancora: avevamo bisogno di una legge per ottenere un risultato che, alla luce dei fatti, appare veramente misero?

 Un’occasione perduta? Gattopardismo travestito da innovazione? È ancora presto per dirlo, ma certamente il decreto, allo stato dell’arte, pare di complessa e limitata attuazione. E torna subito alla mente la famosa frase Se vogliamo che tutto rimanga come è, bisogna che tutto cambi.

Su Martina Manescalchi

Esperta di comunicazione digitale, è consulente, formatrice e responsabile del settore editoriale Teamwork, autrice per la rivista "Guest" e docente del corso in "Web Communication" presso l'Università di Bologna.

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